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杭州离一线有多远?与阿里捆绑 楼市提前经历亚运爆炒
 
2018-9-21 16:59:01

 杭州离北上广深还有多远?

  杭州城市发展又将走向何方

  来源:90度地产

  9月中旬的某一天,我再次来到杭州,然而这次,脱去了楼市繁华的外衣,杭州给我的感觉却并不好。

  城市地铁路网不密集,杭州东站的打车难度堪比北京南站,商业、餐饮也没有北上广深那么充裕与方便。“新一线”从我的脑子里跳出来就回不去,毕竟,新一线还不是真一线。

  亚运会已正式进入“杭州时间”。这个盛产富豪、藏富于民的城市,在阿里、网易等互联网企业崛起、2022年举办亚运会的利好前景下,当地楼市在两年时间内走出了一波紧追北上深的行情。

  然而,当互联网行业迈入下半场、居民杠杆率居高不下,失去楼市这剂兴奋剂,杭州城市发展又将走向何方。

  楼市提速追赶

  杭州离一线还有多远

  自申办亚运会成功之后的三年时间内,还没等杭州城内道路、地铁、文体设施等基础配套设施逐步完善,杭州楼市已提前经历亚运爆炒行情。

  以杭州亚运板块钱江世纪城为例,安居客数据显示,其新盘9月成交均价为33132元/m²,当期杭州全市均价仅为25144元/m²。

  钱江世纪城只是杭州楼市热感冒中的其中一帧图像。今年5月,杭州因“万人摇号”盛况引发全国关注,而彼时杭州楼市出现的另一个奇景是,在某楼盘开盘时,一位98岁的老奶奶坐着轮椅来摇号拿下一套89㎡的户型,全款买下,自住。

  不过,随着杭州相关部门陆续出台政策深化房地产市场调控,杭州楼市已经进入“冷静期”。8月贝壳研究院监测的重点13城二手房市场数据显示,杭州楼市入秋迹象明显。成交量以33.4%的降幅排在深圳之后,且近4月杭州成交降幅持续扩大。

  除了楼市紧追一线城市外,杭州的实力距离北上广深还有多远?硬指标最能反映问题。

  首先,从GDP这一衡量城市经济实力最直观的标尺来看,今年上半年,北上广深一线城市就已经全部在半年内跨进“万亿俱乐部”,其中上海上半年GDP超1.5万亿元,北京以1.4万亿元紧随其后,深圳和广州则分别以1.1万亿元和1.07万亿元位居第三、第四。相比而言,杭州在今年上半年的GDP为6356亿元,距离一线城市尚有空间。

  其次,从企业这一城市发展生力军来看,杭州以民营企业、中小企业为主,大企业分布密度弱于北上广深。按照日前中国企业联合会、中国企业家协会发布的“2018中国企业500强”排行榜,从上榜企业数量看,北京以100家企业高居榜首,占了总榜单数量的1/5;浙江以48家企业入围排名第五。如果以前100名来算,浙江排在前100名的也仅有浙江吉利控股、物产中大和阿里巴巴等三个杭州企业,北京共54家。

  再者,从决定城市发展后劲的研发强度(研发投入占GDP比重)来看,2017年,北京以5.7%高居榜首,深圳以4.13%位居第二,上海以3.78%位居第三,目前京沪深依旧当仁不让是我国目前的三大研发中心。不过,杭州这一数据为3.2%,也居于全国大部分城市前列。

  互联网下半场

  “领跑者”怎么走

  作为中国互联网“领跑者”,在过去十年间,杭州经济的发展与互联网息息相关。而提起杭州互联网,阿里又是绕不过去的巨头。

  一篇网文中曾如此总结马云的心思:“北京喜欢国企,上海喜欢金融,沿海港口喜欢外企,而在杭州阿里巴巴则是独生子女”。

  在经过19年飞速发展后,杭州与阿里已经深度捆绑。持续多年的电商流量红利期、长三角成熟的制造体系与阿里逐步的成长壮大相辅相成。

  不过,随着近年来线上电商红利逐渐消逝,获客成本居高不下,互联网行业站在前路不明的十字路口。就如同政府高层曾多次指出,当今世界正处于百年未有之大变局,对于相对年轻的互联网行业而言,下半场的大变局也早已开始。

  根据QuestMobile的发布的中国互联网2017年度报告,2017年中国移动互联网月度活跃设备总数稳定在10亿以上,从2017年1月的10.24亿到12月的10.85亿,同比增长率呈逐月递减的趋势,中国移动互联网面临红利到顶考验。

  中国互联网下半场的发展需要新的动能和引擎,比如在大数据、人工智能、物联网等领域逐步并建立中国的关键核心技术。那么,除了行业需要翻开新的历史一页外,作为互联网大户云集地,杭州又该怎么走?

  “新一线城市” 的问号

  当互联网人口红利逐步消失,互联网下半场如何继续支撑杭州城市经济飞发展尚待时间给出答案,那么,杭州楼市的走向又将如何呢?

  作为新崛起的热点城市,源源不断的人才涌入成为城市发展潜力最大的“新动能”。据猎聘发布数据显示,2018年一季度,杭州人才净流入率13.6%,在2016年四季度至2018年一季度全国15个重点城市的人才净流入率排名中排名第一。

  其次,杭州城市框架正不断延伸。以地铁为例,作为推动一个超级城市边界蔓延的最快方式,杭州首条地铁于2012年11月24日正式开通后,截止到目前运营里程达117.6公里。作为参照的是,目前,北京市22条地铁线路共有608公里的运营里程。

  随着城市建设突飞猛进的是,土地出让正在爆炸性增长。数据显示,2017年,杭州市全年出让土地153宗,总成交金额1942.98亿元,同比上涨21.6%,刷新历史纪录。而2018年上半年,杭州、北京、重庆是全国土地出让金最高的三座城市,成交金额分别为1417亿、740亿和678亿元,杭州相当于后两名出让金之和。

  恒隆集团兼恒隆地产董事长陈启宗在近期的致股东函中特意提及成功购入杭州一幅优质地块令人振奋。他提及:“中国的官方排名将北京、上海、广州和深圳这四个城市列为一线城市。诚如杭州一位时任高层的领导不久前向我们表示,该市不应该被视作二线城市。反之,杭州应该是‘新一线城市’。这样说或许有点夸张,却离事实不远。”

  人才涌入同时、城市边界在扩张,这两个因素都在继续推高杭州楼市的后续增长预期。不过,在“新一线城市”的美好蓝图上,一个值得关注的现象是,杭州居民杠杆率当前已居高不下。

  中国指数研究院文章分析指出,全国居民部门的杠杆率(住户贷款余额/住户存款余额)2018年一季度大概是61%。该文调研的百城里有接近一半的城市杠杆率超过全国平均水平,其中,深圳、珠海、合肥、南京、杭州、苏州等城市杠杆率超过100%,且增长速度非常快。

  仅以杭州为例,以其2017年数据为例,杭州住户存款为8670.6亿元,增幅2.1%,住户贷款为9653.68亿元,同比增幅23.8%,以此计算,居民杠杆率约为111%。高杠杆率成为杭州楼市后续运行的潜在风险。在城市不断扩张、亚运行情一步步走近下,如何化解潜在风险、稳定楼市,杭州的问号还有很多。

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